상가건물임대차보호법상의 우선변제 보증금에 관해 문의를 드립니다.
제 친지가운데 한 분이 서울에서 상가를 임차하여 영업을 하고 있습니다.
사업자등록도 되어 있으며 동법 시행일 이후 설정된 은행 저당권이 하나 설정 되어있습니다
문제는 사업자 등록이 저당권 설정 이후에 등록되어 저당권보다 후순위가 됩니다.
보증금은 3천만원에 월세로 다달이 50만원을 지불하는 계약조건으로 되어 있습니다.
만일 그 상가건물이 경매가 실시되면
동법에 의해 보증금과 월세를 환산하면 8천만원이 되어 상가건물임대차보호법 적용되상이
되는 건 분명하지만 제가 질문드리는 것은 이경우 동법 시행령 제6조에 의한 우선변제를
받는 임차인의 범위에 해당 되는지를 문의 드립니다.

이에 대해 주변 사람이나 인터넷 지식검색에 질문을 했으나 답변하는 사람마다 각양각색
으로 우선변제는 환산보증금이 적용이 안되고 보증금만 적용되므로 보증금이 4천5백만원 이하 이므로 해당된다는 의견이 있고,
우선변제 보증금의 범위에도 마찬가지로 환산보증금이 적용되어 환산가액 기준으로
00시의 경우 4천5백만원 이하 이어야 하기 때문에 상기 제 경우에는 해당이 되지 않는다는 의견이 서로 엇갈리고 있어서 이에 대한 정확한 답변을 부탁드립니다.

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1. 질의의 요지
귀하의 질의 요지는 상가건물임대차보호법(이하 ‘동법’이라 함) 제14조에 따라 보증금 중 일정액의 보호를 받는 임차인의 범위에 관한 것으로 판단됩니다.
2. 검토의견
○ 동법 제14조제3항은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 임차인의 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고 이에 따라 동법 시행령 제6조는 우선변제를 받을 임차인의 범위를 정하고 있습니다.
○ 이에 따르면 보증금과 차임이 있는 경우 동법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 서울특별시의 경우에는 4천500만원 이하여야 합니다.
○ 동법 제2조제2항의 규정은 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액(월 단위의 차임액을 말함)에 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여 보증금액을 계산하도록 규정하고 있고 이에 따라 동법 시행령 제2조제3항은 차임에 100을 곱하도록 규정하고 있습니다.
○ 따라서 귀하께서 문의하신 것처럼 서울에서 보증금 3천만원에 월차임 50만원을 지급하는 경우 환산보증금은 8천만원(3천만원+50만원×100)이 되어 동법 시행령 제6조제1호가 정하고 있는 4천500만원의 범위를 초과하게 되어 동법 제14조의 우선변제를 받을 수 없습니다.
    담당부서 : 법무부 법무실 법무심의관 (☎ 02-2110-3512)
    관련법령 :
상가건물임대차보호법제2조 (적용범위) 

출처: 국민신문고

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