수고가 많으십니다.

노인요양시설 근저당설정에 대하여 궁금한 사항이 있어 문의 드립니다.

노인요양시설을 운영하고자 부동산(건물 및 토지)을 공경매로 매입 계약을 한 상태에서 건물을 증,개축하고, 노인요양시설에 적합한 시설을 건축하고자 합니다.

부동산 매입 및 증개축과 시설을 함에 있어 부족한 자금은 금융기관으로 부터 차입을 받아 설치하고자 합니다.

상담 및 대출 심사업무 진행중에 노인의료복지시설의 시설기준 및 직원배치기준중 특례사항 가항 단서에 "시설을 설치하고자 근저당설정을 할 경우 건설원가의 80% 이하여야 한다."고 규정되어 있습니다.

질문사항

1. “건설원가”는 최초 신축건물을 조성하는데 소요되는 부동산 및 건축비용의 합을 일반적으로 생각해 볼 수 있습니다. 이 규정에서 정의하는 "건설원가"란 구체적으로 어떤 것을 지칭하는 것인지요?

2. 또한 기존 부동산을 경매 또는 공매로 매입할 경우 낙찰가액(공시된 가격)을 부동산의 매입가격으로 보고, 이 건축물을 재건축 또는 증.개축, 리모델링하여 노인요양시설에 적합하게 하기 위하여 소요되는 비용을 건설원가로 볼 수 있는지요?

3. 위 재건축, 증개축, 리모델링에 소요된 비용을 입증하는 서류는 어떤 것이 있는지요? 공사도급계약서 또는 공사시방서, 공사견적서, 세금계산서 등을 입증서류로 볼 수 있는지요?

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안녕하세요>

우리부 노인복지정책에 관심을 가지고 국민신문고를 방문하여 주셔서 감사합니다.
귀하께서 문의하신 노인요양시설 건설원가와 관련하여 아래와 같이 답변 드리겠습니다. 

노인요양시설을 설치하고자 하는 자는 토지 및 건물의 소유권을 확보하여야 하며, 기존 토지 및 

건물에 은행자금 대출에 따른 저당권 등이 설정되어 있는 경우 저당권의 피담보채권액과 입소

보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 합니다. 

"건설원가" 란 건물을 새로 만들어 설치(토목 공사 및 건축공사등 포함)하는 데 필요한 비용으로서 

이때의 비용이란 재료비 노무비 경비 등이 포함됩니다.  따라서,신축 건물의  건설원가는 건설공사 

도급 원가(설계가 등) 를 건설원가로 판단할 수 있을 것이나,  건축된지 시간이 경과된 건물의 경우 

공인된 감정평가기관에 의한 감정평가액으로 건설원가를 갈음할 수 있을 것입니다. 

요양시설을 경매 또는 공매로 낙찰 받은 시설의 경우 해당 시설의 감정평가액은 경매가 산정시 감정

평가액 및 낙찰가를 고려하여 해당 건물의 감정평가액을 산정할 수 있을 것이며, 건물의 리모델링 

비용은 동 리모델링으로 인하여 가치상승분이 발생하면 동 발생분만큼 감정평가액에 반영할 수 있을 

것입니다. 

귀 시설의 경우 증축을 위한 리모델링 공사라면, 해당 시설의 가치 상승분이 발생할 것으로 예측할 수 

있을 것입니다만, 자세한 사항은 "부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률" 및 "감정평가에 관한 규칙"

관할 부처인 국토교통부 또는 한국감정평가원 등과 상의하여 판단하여야 할 사항을 사료됩니다. 

참고로, 시.군.구청이 요양시설의 설치신고 수리시 건설원가 확인을 위하여, 해당 시설의 상황을 고려

하여(객관적으로 판단하여 저당권의 담보채권액이 건설원가의 80%에 미치지 못할 경우 등) 객관적인 

자료로서 인정되는 감정평가, 공시지가, 건축물 가격, 과세표준액 등으로도 확인할 수 있을 것입니다.  

답변내용에 대한 추가 문의사항이나 기타 보건복지정책에 관해 문의하실 사항이 있으시면 보건복지

콜센터(국번없이 ☎129)로 연락주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다.

항상 건강하시길 바랍니다. 감사합니다.

 

    담당부서 : 보건복지부 인구정책실 노인정책관 요양보험운영과 (☎ 02-2023-8577)
    추가문의처 :
보건복지콜센터 (☎ 129) 
    관련법령 :
노인복지법 시행규칙제22조(노인의료복지시설의 시설기준등) 

출처: 국민신문고

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