Question

1. 임대주택법의 적용을 받은 5년 공공임대주택에서 5년의 의미는 임대의무기간으로만 한정되는지 아니면, 이 자체도 주택임대차보호법에서 2년 이상은 규정되어 있지 않지만 5년의 주택임대차계약기간으로 봐야하는지 궁금합니다.
2. 만약 1의 질문에서 5년의 주택임대차계약기간이라 한다면 또는 2년일 경우에라도 즉 임대차계약기간내에 계약조건(임차료, 임차보증금 등의 증액)의 변경을 임대인이 임차인에게 통보한다면 그때 그 통보의 기간은 주택임대차보호법 제6조 제1항에서와 같이 6개월에서 1개월전에 임차인에게 해야 하는지 아니면 주택임대차기간중이라면 임대인은 아무 때(1개월 미만)에라도 계약조건의 변경을 임차인에게 통보하고 시행할 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

1. 질의의 요지
귀하의 질의 요지는 임대주택법(이하 ‘동법’이라 함)상의 공공임대주택의 임대인이 계약기간 중 보증금과 차임의 증액청구를 할 수 있는 것인지 여부에 관한 것으로 판단됩니다.
2. 검토의견
○ 동법은 여러 종류의 임대주택에 대해서 다양한 임대의무기간을 정하고 있고, 이 임대의무기간은 임대사업자가 임대주택을 의무적으로 임대하여야 할 기간을 정하고 있는 것이지 특정한 임차인과 체결하여야 하는 계약기간을 의미하는 것은 아닙니다. 따라서 임대사업자는 한 임차인과 2년의 기간으로 임대차계약을 체결할 수도 있습니다.

○ 동법 제3조는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고 있고, 동법 제14조제2항은 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액청구하는 경우에는 주택임대차보호법이 정한 범위내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있습니다.
○ 따라서 동법상의 건설임대주택에 해당하는 공공임대주택의 임대사업자는 주택임대차보호법 제7조에 따라서 차임 또는 보증금이 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있고 증액의 범위는 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1을 초과하지 못합니다.
○ 이러한 차임의 증액청구를 위한 기간은 정하여져 있지 않고 주택임대차보호법 제7조의 요건이 갖추어지면 임대인은 임대차기간중에 언제든지 증액을 청구할 수 있습니다. 하지만 주택임대차보호법 시행령 제2조제2항에 의하면 임대인은 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못합니다.
○ 주택임대차보호법 제6조제1항은 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지하여야 한다는 내용을 규정한 것으로 차임 또는 보증금의 증액과는 관계없는 규정입니다.

담당부서 :

법무부 법무실 법무심의관 (☎ 02-2110-3512)

관련법령 :

주택임대차보호법제6조 (계약의 갱신)

출처: 국민신문고